HIPOTECAS EN ESPAÑA.UNA CONDENA SIN AMNISTÍA

El desencadenante del hundimiento del mercado inmobiliario tiene en las llamadas hipotecas subprime el punto de origen. Aunque las causas de dicho hundimiento son diversas se puede afirmar, como norma general, que la ambición y el deseo de beneficios conseguidos por medios especulativos son el verdadero origen de ésta debacle que esta azotando, a unos más que a otros, en lo que conocemos como el mundo occidental.

La base del funcionamiento en las hipotecas subprime es el riesgo más elevado que tiene el que solicita el préstamo. Ya sea porque tiene parte de sus ingresos fuera de nómina, o porque no tiene un trabajo estable, o porque está incluido en algún fichero de morosos con alguna anotación de poca relevancia ( operador teléfono móvil), etc... y por cualquiera de éstas causas no puede acceder al sistema bancario por el conducto  “normal”.

Para éstos casos existen las compañías  financieras, que no son bancos, aunque la mayoría sean empresas pertenecientes a entidades bancarias. Su funcionamiento es sencillo. Poniéndose en el lugar del cliente y pensado que lo último que dejaría es que le quitaran su casa, conceden préstamos, con una tasación por encima del valor de mercado, a un interés mucho más alto que el del propio mercado. Este tipo de deuda es susceptible a su vez de inversión de entidades y particulares que ven cómo sus beneficios son más altos. Así es como principalmente en los EE UU, aunque inmediatamente se exporta a España y a otros países,  se organiza un mercado paralelo al de la banca tradicional que lo mismo sirve para la compra de vivienda que para la refinanciación por agrupamiento de deudas y , en general para salir de alguna situación complicada.

Los problemas vienen a continuación. Está muy difundido, según los organismos bancarios, en el caso las deudas a largo plazo (y éstas son a cuarenta y cincuenta años), que si en cinco años no consiguen devolver el diferencial de endeudamiento que suele rondar entre el 20 y 30%  en el caso de préstamos al 100% del valor de tasación , no podrá conseguir el reintegro y cancelación del crédito firmado.

Además, cuando una entidad eleva la tasación y presta el 100% de la misma, está dando en realidad un préstamo muy superior al 100% del verdadero valor del inmueble, con lo cual cuando existan subidas de los tipos de interés la devolución de la deuda se convertirá en algo insalvable.

Y así ocurrió que lo que empieza con un rumor de préstamos poco afianzados ( en  EE. UU. la hipoteca se avala sólo con la propiedad objeto del préstamo) desencadena una subida de tipos de interés, una masiva orden de venta de activos subprime convertidos en hipotecas basura, y una serie de gentes que entregan la llave de sus inmuebles y se quedan con el dinero recientemente adquirido. Se desata el pánico en las bolsas, bajan las cotizaciones, todo son órdenes de venta, las intocables agencias de calificación de riesgos ven que entidades que  para  ellos eran de la máxima solvencia (AAA) se encaminan a la quiebra, en el caso de Lehman Brothers dos semanas antes de quebrar mantenía la máxima calificación y era considerada como el número uno de financieras.

...Y en España el boom inmobiliario, efectivamente, hace boom. Lo hace en todo el mundo, pero en España mucho más y sus peores efectos pueden estar por venir. Al impago de las hipotecas, la morosidad, y los consiguientes embargos, puede sucederle un fenómeno hasta ahora inédito en el mercado inmobiliario español. Se le llama negative equity en el mercado anglosajón y consiste en que al bajar los precios de la vivienda llega un momento en que el importe de la hipoteca es superior al valor actual del piso en el mercado si el propietario intentara venderla. Y según un informe de la agencia Standard & Poor's (tiene gracia, tenemos que seguir aguantando a los gurús económicos que más se han equivocado), un 8% de los hipotecados en España se encuentra en esa situación de pérdidas patrimoniales.

Además dicha situación se puede agravar ya que la agencia advierte que si los precios de la vivienda en España siguen cayendo hasta un 30% desde los máximos registrados en 2007, frente al descenso del 20% estimado hasta ahora por algunos índices, el porcentaje de hipotecados con pérdidas patrimoniales ascendería al 19,6%.

El estudio elaborado por el área de Finanzas Estructuradas de Standard & Poor's  ha sido realizado con el análisis de las titulizaciones calificadas por la agencia, que engloban más de 800.000 créditos hipotecarios en España.

El problema puede convertirse en una pesadilla para miles de hipotecados porque las previsiones no son nada optimistas. La misma agencia señala en su estudio que "los precios de la vivienda continúen bajando, incluso cuando en otros mercados inmobiliarios se hayan detenido las caídas". Y no solo Standard & Poor's. También la Comisión Europea ha indicado en su último informe que el precio de la vivienda en España sigue demasiado alto, y estima que los pisos españoles siguen sobrevalorados un 17%, muy por encima del 3% de media en la eurozona.

Esta situación de pérdida patrimonial afecta más a las comunidades autónomas en las que se han registrado los mayores descensos de precios, así como entre los préstamos hipotecarios más recientes (de menos de cinco años).

De este modo, la tasa más alta de pérdidas patrimoniales se observa en Valencia (12,4%), Navarra (12,3%), Castilla-La Mancha (11,4%) y Murcia (10,6%), mientras que Galicia (1,4%), Extremadura (2,9%), Castilla y León (3,4%), Cantabria (3,9%) y Asturias muestran la menor incidencia del negative equity.

Por su parte, Aragón cuenta con un porcentaje del 9,4%, mientras Madrid, Andalucía y La Rioja registran una tasa del 8,3%; Cataluña se sitúa en el 7,3%; y País Vasco alcanza el 5,2%.

Además el estudio arroja un dato de morosidad para el conjunto nacional del 5,9%, mientras que la morosidad superior a 90 días alcanza el 3,8%. También en este dato hay gran disparidad geográfica entre las regiones de la costa sureste española, donde la tasa de morosidad supera el 6%, frente al dato inferior al 4% observado en el norte de España, lo que parece estar relacionado con el impacto relativo de la construcción en la pérdida de empleo en las diferentes regiones.

En concreto, los mayores índices de morosidad se registran en Castilla-La Mancha (7,7%), Valencia (7,5%), Murcia y Baleares (7,3%), Islas Canarias (6,8%) y Andalucía (6,3%), mientras la tasa de morosidad más baja se observa en País Vasco (2,4%), Cantabria (3,7%), Galicia (3,8%) y Extremadura (4%).

El estudio destaca la correlación apreciada entre la antigüedad de los préstamos hipotecarios y la tasa de morosidad, ya que las hipotecas de 2006 y 2007 registran una mora de entre el 7,5% y el 8,5%, mientras que las suscritas en 2003 y años anteriores registran tasas inferiores al 2%.“El patrón de morosidad en relación con la antigüedad puede reflejar una creciente presión sobre la asequibilidad de las cuotas hipotecarias en relación con los ingresos en los años sucesivos hasta 2007, así como una mayor exposición al deterioro patrimonial causado por los descensos en el precio de la vivienda".

Por otro lado, si alguien intenta vender su piso y se da cuenta de que le ofrecen menos dinero que la hipoteca que le queda por pagar, la primera tentación es dejar de pagar al banco y entregarles directamente las llaves del piso. Ese "ahí te quedas tu con el piso" (dación en pago) es lo que han hecho miles de estadounidenses, aunque en España no se podría hacer, porque no sólo no sería una solución sino que agravaría el problema.

Y es que en Estados Unidos, las hipotecas tienen sólo la garantía del propio inmueble mientras que en España la hipoteca tiene garantía personal, es decir, que si un hipotecado dejar de pagar el banco no sólo embargará el inmueble en cuestión, sino que le reclamará además el importe que le reste tras la venta del inmueble hipotecado hasta cubrir el total del préstamo original solicitado, los intereses y el importe de las costas judiciales en el caso de proceso de desahucio. Ese proceso puede, por tanto, llevar al embargo de otros bienes presentes o futuros o incluso de la nómina.

Y, por si fuera poco, el Gobierno aprobó el año pasado una ley que permite a las entidades financieras exigir mayores garantías o un aval adicional a los hipotecados a los que el valor de su vivienda en el mercado haya caído un 20%, siempre que demuestren que esa situación tiene continuidad durante un año. Es decir, que aunque el propietario pague religiosamente su hipoteca actual, podría recibir una llamada del banco para ampliar su hipoteca o aportar garantías sobre otros bienes para cubrir la depreciación de su piso.

En los últimos años miles de familias en el estado español han descubierto horrorizadas que al quedarse sin ingresos y no poder hacer frente al pago de su hipoteca, no  sólo se enfrentan al drama de perder su vivienda, sino que además se les condena con una deuda de por vida. Desde hace algo más de dos años, la voz organizada de los afectados ha  conseguido elevar a debate público una propuesta: regular la  dación en pago, para que con la entrega de la vivienda se liquide la totalidad de la deuda hipotecaria.

Se trata de una propuesta de mínimos que permitiría a las familias empezar de cero, una propuesta que, formulada de una u otra manera, se aplica en todos los países de  nuestro entorno. Una figura parecida a la que se acogen las empresas que se declaran en quiebra para liquidar sus deudas con los acreedores.

Dicha propuesta,  impulsada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y formulada por el Observatori DESC, se debatió en la comisión de vivienda del Congreso de los  Diputados el pasado 16 de Junio de 2010, a través del grupo mixto ICV-IU-ERC, y que desde entonces, y sin ningún resultado, se encuentra bloqueada.

Parece a todas luces inmoral y perverso, además de constituir un intolerable agravio comparativo, que una inmobiliaria que ha hecho de la compraventa de viviendas un negocio  extremadamente lucrativo, pueda canjear su deuda por activos extinguiendo así sus obligaciones, mientras que una familia, que accedió a una hipoteca para satisfacer  una necesidad, no solo sea desahuciada sino que además continúe arrastrando una deuda de 100, 200 o 300.000 euros.

Sin embargo, algo tan elemental, tan de sentido común, tan de justicia social, ¿por qué no se aprueba? Para abordar esta pregunta es necesario analizar la evolución del  debate desde sus orígenes.

Durante mucho tiempo el drama hipotecario al que se enfrentan centenares de miles de familias no ha tenido en los medios una resonancia proporcional a la dimensión  de la problemática. Tampoco aparecía en la agenda de prioridades de las formaciones políticas con representación parlamentaria. Miles de familias vivían silenciadas, en muchos casos escondidas y avergonzadas,  en la mas absoluta  de las soledades un tremendo e inesperado drama que se agotaba en sí mismo.

A medida que la voz organizada de los afectados se ha ido abriendo hueco en las tertulias y ha inundando de testimonios, propuestas y acciones los medios de  comunicación, ha ido recogiendo la adhesión de entidades sociales y organizaciones sindicales, obligando a las formaciones políticas a posicionarse públicamente.  Así, a  medida que se han ido derribando los muros de la incomunicación,  los diferentes argumentos sostenidos para rechazar la dación en pago, se han ido progresiva y sucesivamente desmoronando.

Primero fue aquello de que el contrato hipotecario era un contrato entre privados y que el Estado no podía intervenir. Hasta que el Estado intervino inyectando ingentes  ayudas públicas para dotar de liquidez al sistema financiero sin exigir ninguna contrapartida. Luego vino la cantinela de que era un contrato libre entre las partes y que  los únicos responsables eran los hipotecados, puesto que nadie les había puesto una pistola en el pecho para que firmaran. Pero tratar de iguales a los desiguales y  equiparar la necesidad de las familias de acceder a una vivienda a través de una hipoteca con el lucrativo negocio de los créditos hipotecarios de unas entidades  financieras provistas de un ejército de economistas, abogados y técnicos analistas a sueldo, era un insulto a la inteligencia. Además en ningún lugar del contrato  hipotecario se especificaba la posibilidad de que el banco se adjudicase el inmueble por el 50% del valor de tasación, dejando al ex propietario con una deuda impagable  para el resto de su vida.  Posteriormente se atrincheraron en un subterfugio jurídico alegando que aplicar la medida con efectos retroactivos para aquellos contratos  hipotecarios ya firmados era inaceptable en un Estado de derecho, ya que implicaba cambiar las reglas del juego en mitad de la partida. Pero la reforma laboral se  encargó de echar por tierra esta excusa, rebajando a 20 días la indemnización por despido, con independencia de si los contratos laborales se habían firmado antes.

Uno tras otro, los argumentos que utilizaban “los mercados” y el ejecutivo socialista para rechazar la medida se han ido desarmando.  Ya nadie pone en duda la injusticia de un ordenamiento jurídico  que sobreprotege los intereses de las entidades financieras y que hace recaer todo el peso de la responsabilidad sobre la parte más vulnerable e indefensa del contrato.  Lo que hace un año era un grito en el desierto, hoy es un clamor popular. Aún y así, el gobierno se mostró reacio. En unas no muy antiguas declaraciones, la ministra Salgado  manifestaba la dificultad de aprobar una medida que “pondría en riesgo la fortaleza del sector financiero, base de la recuperación y del crecimiento económico” en un  momento donde los mercados internacionales tienen serias dudas sobre la solvencia del sistema. Su razonamiento, similar al que utilizan a la hora de explicar los  recortes sociales y la reforma laboral, es el que sigue:

De aprobarse la medida, ocasionaría pérdidas para unas entidades financieras que atraviesan una situación delicada y que se encuentran en el punto de mira de los  mercados. Ello aumenta el riesgo de una intervención pública sobre bancos y cajas que obligaría al estado a emitir deuda para financiar el rescate y cuya factura  acabarían pagando todos los contribuyentes. A pesar de que la deuda pública sólo representa el 60% del PIB, los mercados penalizarían esta medida y la prima de riesgo,  es decir los intereses de la deuda soberana, se encarecerían ante la posibilidad de que el Estado Español no pudiese cumplir con sus compromisos. Intereses, por cierto, que han acabado pagando los ciudadanos a través de los incrementos, primero del IVA y  de los impuestos y tasas después.

Los defensores del status quo claudican así al chantaje que ejercen los famosos e insaciables “mercados” especulativos. No es que no quieran aprobarla. Son los mercados quienes obligan y no  dejan margen de maniobra. Así que,  haciendo de los peores defectos virtudes, encuentran en la transferencia de la soberanía del pueblo a las manos omnipresentes de los mercados, su  mejor coartada.

Y no están solos. El discurso ha calado hondo, y en los últimos meses, las voces de renombrados economistas como Julio Rodríguez o José María Montalvo, se han  sumado a la tesis esgrimida por cualquier gobierno. Cautivos del discurso hegemónico que se respira en las esferas del poder y que acusa a todo aquel que se aparte de la  doctrina oficial de ser un irresponsable y de no atender ni al interés general ni a las razones de estado, suscriben artículos alertando de las nefastas  consecuencias que conllevaría  aprobar una medida, normal en otros países occidentales, como la dación en pago.

Pero ¿Cuál sería el coste económico que deberían soportar las entidades financieras y la banca comercial de aprobarse la dación en pago?
 

¿Es realmente la deuda hipotecaria de las familias lo que mantiene en jaque a cajas y bancos españoles?

¿Alguien se ha molestado en cuantificar las pérdidas que  conllevaría para el sistema financiero aprobar la dación en pago?

¿Alguien se ha tomado la molestia de evaluar el coste económico y social que implica no aprobarla? 

Estas son algunas de las preguntas que podrían tener respuesta a continuación.

Hagamos algunos cálculos. Según el INE, Tinsa (sociedad de tasaciones inmobiliarias) o el mismo Banco de España el precio de las viviendas desde que alcanzó su máximo histórico en Diciembre de 2007, se ha  devaluado un 20%. Desde 2007 hasta finales del 2010, los procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados suman 300.000. Durante el auge inmobiliario el importe  medio de las hipotecas concedidas ascendía a 150.000 euros. Sin embargo, y habida cuenta de que la mayoría de procedimientos ejecutorios se producen para hipotecas  suscritas a partir del 2004, el importe medio de las hipotecas ejecutadas es de un orden mayor. Siendo generosos y tirando al alza, pongamos que la deuda media es de  250.000 euros. Puesto que en la mayoría de casos el préstamo hipotecario se concedía por el 100% del valor del piso, una depreciación del 20%, implica que cada  vivienda se ha devaluado 50.000 euros. Si multiplicamos 50.000 euros por las 300.000 viviendas ejecutadas, nos da un total de 15.000 millones de euros. Es decir, si se  aceptara la dación en pago, bancos y cajas, perderían 15.000 millones de euros. Una cantidad, que sin ser despreciable, es un 25% inferior a los beneficios que  obtuvieron durante el ejercicio 2009, ligeramente por debajo de los resultados obtenidos en el 2010, muy inferior a los 100.000 millones de euros del Frob (Fondo de reestructuración ordenada bancaria para rescate e incentivación de la economía de los que el 75% es con cargo a los Presupuestos Generales del Estado), y mucho  menos significante si lo comparamos con el total de ayudas que en concepto de avales, compra de activos tóxicos e inyecciones de liquidez a tipos de interés subsidiado y no demasiado explicado públicamente, han percibido las mismas entidades.

Partiendo desde otro punto llegamos a resultados parecidos. Las familias deben a los bancos en concepto de deuda hipotecaria 600.000 millones de euros. La tasa de  mora oficial es del 5%. La real, se estima en un 10%. Por lo tanto hay 60.000 millones de euros en préstamos hipotecarios de dudoso cobro. Para simplificar,  supondremos que el saldo vivo de los préstamos de los procedimientos iniciados es igual a la tasación inicial de la vivienda. La realidad es que en la mayoría de casos los  procedimientos ejecutorios se inician sobre hipotecas firmadas en los últimos años. Hipotecas cuyo principal prácticamente no se ha amortizado, habida cuenta de que estas hipotecas se suscribían con dos o tres años de carencia en los que sólo pagabas intereses. En caso de impago los bancos se quedan las casas que actúan como  garantía de los préstamos. Si las viviendas se han devaluado un 20%, quiere decir que de los 60.000 millones de euros de dudoso cobro, los activos que actúan como  garantía hoy valen 48.000 millones de euros. Por lo tanto, las pérdidas que tendría que asumir el sistema financiera en concepto de devaluación de activos es de 12.000  millones de euros.

Por lo tanto, si se aprobase la medida, las perdidas por devaluación de activos inmobiliarios sería soportable por parte de las entidades financieras, que sin embargo no  quieren ni oír hablar de ello. ¿Por qué? El problema no es lo que pierden, sino lo que dejan de ganar adjudicándose unas viviendas a precios de saldo, en lo que  constituye un claro ejemplo de acumulación por desposesión.

¿Que beneficio le reporta a una entidad financiera ejecutar una hipoteca? Si aceptamos el supuesto de que la hipoteca media ejecutada asciende a 250.000 euros y que  la cantidad coincide con el precio de tasación inicial, el banco se adjudicaría el inmueble por el 50%, es decir, por 125.000 euros. Una devaluación del 20% quiere decir  que al día siguiente el banco podría colocar la vivienda en el mercado por 200.000 euros. Quedarían 50.000 euros por recuperar. El expropietario continuaría debiendo  125.000 euros más unas costas judiciales que por término medio no bajan de los 50.000 euros (y que abogados y procuradores no perciben ya que o bien  son asalariados o tienen un contrato por iguala). En total, 175.000 euros. Si a los 175.000 le restamos los 50.000  correspondientes a la devaluación de la vivienda, obtenemos que el beneficio neto para el banco por cada procedimiento de ejecución que inician es de 125.000 euros.  Si multiplicamos 125.000 por las 300.000 ejecuciones hipotecarias, nos dan un total de 37.500 millones de euros, que además generan intereses y sin contar con que la transmisión del inmueble embargado nadie sabe si paga el IVA, en el caso de nueva construcción o transmisiones patrimoniales, si lo ejecutado es de segunda mano. Por supuesto también hay deudores incobrables, aunque el número de éstos suele ser bastante menos numeroso.

Ante el debate que se ha abierto, ¿cual es la postura oficial de la banca? Tanto el Banco de España como la asociación hipotecaria española han encontrado un nuevo  argumento en el que parapetarse. Dicen, no sin razón, que aprobar la dación en pago incrementaría los intereses para las nuevas hipotecas. Al asumir mayor riesgo, los  préstamos se encarecerían para el ciudadano.

 Sin embargo, lo que no dicen es que aprobar la dación en pago provocaría una restricción del crédito hipotecario para  adquisición de vivienda tanto por el lado de la oferta (a mayor riesgo, más cautela en la concesión del crédito) como por el lado de la demanda (ya que efectivamente el  crédito sería más caro), que arrastraría a la baja el precio de la vivienda. Por lo tanto tendríamos hipotecas más caras, pero viviendas más baratas.

Y es que el precio de la  vivienda tiene una relación directa con el crédito hipotecario. Una de las razones más importantes que explican el auge de la burbuja inmobiliaria se encuentra en la desregularización del sector financiero que permitió hipotecas a cuarenta y cincuenta años. Al ser la  vivienda un bien de primera necesidad del que no puedes se puede prescindir, el precio viene fijado por la capacidad máxima de endeudamiento media de la población.  Eso quiere decir que a más crédito más cara será la vivienda. A menos crédito, más barata. Si de golpe sacaran una ley que limitara las hipotecas a veinte años, la capacidad  de endeudamiento de un núcleo familiar se reduciría drásticamente, lo que afectaría al precio de la vivienda, que se desplomaría de la noche a la mañana.

Durante años  nos hicieron creer que “democratizar” el acceso al crédito era la manera más eficaz de garantizar el derecho a la vivienda. La realidad es que esta política de crédito fácil  ha contribuido de manera decisiva a inflar los precios, multiplicado el esfuerzo de los hogares para acceder a una vivienda (medido por los años de renta bruta necesarios  para comprar una vivienda) y ha precipitado el país hacia un abismo del que costará mucho salir.

En una lógica similar operan las políticas de desgravación fiscal por adquisición de vivienda, cuyos descuentos se acaban trasladando al precio final. Es decir, si el  promotor sabe que el consumidor se desgrava “10” por la compra de una vivienda, sabe que podrá trasladar esos “10” al precio final. De esta manera el efecto que tenía  la desgravación fiscal para el ciudadano que adquiría una vivienda era “cero” ya que el incremento que experimentaba el precio contrarrestaba en la misma proporción  la subvención que recibía por parte del estado a modo de desgravación. El que se beneficiaba de esta política era el vendedor, ya que podía vender el mismo producto  más caro, y el que perdía era el Estado, es decir, todos los contribuyentes, puesto que miles de euros procedentes de impuestos se transferían directamente a los  promotores inmobiliarios.


Si la viabilidad de las entidades financieras así como su fortaleza no gravita sobre el eje de las ejecuciones hipotecarias, ¿Dónde se encuentra  el verdadero agujero del sistema financiero?

La deuda española, tanto pública como privada, representa el 350% del PIB. Una de las más elevadas de las economías mundiales, por detrás de Reino Unido y Japón. La  deuda privada de las familias y a pesar del crecimiento experimentado en los últimos años debido al sobreendeudamiento al que se han visto obligadas con tal de  acceder a una vivienda, representa un 82% del PIB, por debajo de EEUU y Reino Unido, aunque 25 puntos por encima de la media de la UE. Lo que es más preocupante  sin embargo, y a diferencia de otras economías, es la deuda contraída por empresas no financieras vinculadas al sector inmobiliario. El estallido de la burbuja  inmobiliaria, cogió a las empresas con un ratio de apalancamiento (relación entre capital propio y crédito invertido en una operación financiera) muy elevado y con un stock de vivienda nueva por colocar de 1,2 millones de pisos, promociones sin  acabar y miles de metros cuadrados de suelo por construir que habían comprado a precios prohibitivos.

Este es el verdadero agujero del sistema financiero. Una  sobreoferta de activos inmobiliarios procedentes de la quiebra de centenares de empresas promotoras, que han sufrido una depreciación infinitamente mayor que la de  los pisos procedentes de ejecuciones hipotecarias. La depreciación de estas  promociones a medio acabar, de solares por construir (de aproximadamente un 200%) y de  urbanizaciones fantasma, representan una sangría insalvable para la banca.

Mientras que la morosidad de los préstamos con garantía hipotecaria pone en riesgo la liquidez de las entidades financieras, es la depreciación de los activos  inmobiliarios que responden de esos préstamos y que se acumulan en los balances de bancos y cajas, lo que pone en jaque la solvencia de las entidades financieras.  En este sentido y a pesar de que el saldo vivo hipotecario de las familias asciende a 600.000 millones euros, son los 400.000 millones de euros que deben las  inmobiliarias a los bancos y cuyo ratio de impago dobla la morosidad de las familias, y éste es  el auténtico talón de Aquiles de nuestro, sobrevalorado y alabado sistema bancario.

Así que a diferencia de lo que algunos pretenden hacernos creer, lo que mantiene en jaque a bancos y cajas españoles no es tanto la deuda hipotecaria de las familias  como los activos que se acumulan en sus balances derivados de la quiebra de centenares de empresas del sector inmobiliario. Urbanizaciones fantasma, promociones sin  acabar, miles de metros cuadrados por construir e imposibles de colocar en el mercado que han sufrido una depreciación infinitamente mayor que las viviendas  procedentes de ejecuciones hipotecarias.

Por otro lado, El coste de oportunidad de no aprobar la medida implica no solo condenar a la pobreza y a la exclusión social a millones de personas, que además estarán incluidas en los ficheros de morosos, sino que supone  hipotecar los recursos públicos de una generación entera y las políticas sociales presentes y futuras. Una sangría para las finanzas públicas locales, autonómicas y  estatales obligadas a subsidiar el comedor de los niños, los libros de la escuela, las ayudas al alquiler etc, y que implica excluir del circuito a millones de personas que acudirán  a la economía sumergida ante la amenaza de que les embarguen el sueldo. Ello conllevará un incremento de la evasión de impuestos y una consecuente reducción de los  ingresos públicos, en un contexto donde son más necesarios que nunca. Condenadas a una deuda de por vida, liberar a las familias supondría liberar unos recursos que  contribuirían de manera decisiva a reactivar la demanda interna y por lo tanto la economía. Condenados económicamente y ante la imposibilidad de rehacer sus vidas,  millares de familias se ven obligadas al éxodo en busca de una nueva oportunidad que les permita empezar de cero. Los inmigrantes que habían llegado huyendo de la  pobreza se vuelven a sus países donde paradójicamente resulta más fácil sobrevivir. Por lo tanto se está produciendo también una fuga de los que estaban llamados a  sostener y reequilibrar, dada su juventud y la mayor tasa de natalidad, nuestro actual sistema distributivo de pensiones.

En un sistema donde el principal motor de la economía es la confianza,  ¿cual es el coste de dejar en la cuneta a centenares de miles de familias sin un horizonte de esperanzas y de  expectativas?

Ganar la batalla de la dación, no solo supondría una victoria para las familias afectadas y una cuestión de justicia social. A nuestro entender es una condición necesaria  aunque no suficiente para salir de la crisis. Significa romper la lógica perversa que imprimen los mercados y simboliza un primer paso para que la sociedad civil recupere  el control democrático de la economía y el timón de la política, en estos momentos secuestrada.

El Código civil español no habla de la dación en pago como modo extintivo de las obligaciones, aunque da por supuesta la institución en los artículos 1.521 y 1.636, al tratar de los retractos, y en algunas otras disposiciones.

A su ritmo, que es lento, pero poco a poco la Justicia va reaccionando frente a las prácticas supuestamente abusivas de los bancos en sus créditos e hipotecas que han sido denunciadas reiteradamente por las asociaciones de consumidores. Si hace unos meses fue la llamada cláusula suelo la que recibió el rechazo de los tribunales, ahora ha sido la Audiencia Provincial de Navarra quien ha dictado la primera sentencia que avala que devolver el piso al banco liquida el crédito.

La decisión del tribunal autonómico, sin embargo, no genera jurisprudencia, ya que para ello deberían darse dos sentencias del Supremo en el mismo sentido. Según la sentencia, publicada en El Periódico, el juez da la razón a un cliente del BBVA que llevó ante la Justicia al banco porque, una vez que le fue embargada la vivienda por falta de pago y la entidad se hizo con ella en subasta, se le seguía exigiendo el pago de parte de la hipoteca.

El argumento de BBVA, que es el mismo que sigue el conjunto del sector en este tipo de casos, es que, tal y como establece la ley, el valor del inmueble no cubre el total del crédito concedido. A diferencia de lo que ocurre en varios estados de EE UU, donde al devolver la vivienda la hipoteca queda cancelada, lo que se conoce como cláusula sonajero (jingle-mail) por aquello de dejar las llaves de la casa sobre el mostrador del banco en cuestión, en España el ordenamiento jurídico impide limitar la responsabilidad hipotecaria a la garantía del crédito -es decir, al inmueble en cuestión- a no ser que sea a través de un acuerdo previo a la firma del préstamo entre las dos partes.

Sin embargo, según la sentencia, en este caso "el valor de la finca, no obstante el resultado de la subasta, es suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada". En concreto, el banco argüía que la hipoteca se concedió por 75.900 euros y, en el momento en el que la vivienda fue adquirida por la entidad, se había reducido a 42.895 euros. "Lo cierto es que el banco se adjudica una finca que él mismo valoraba en una cantidad superior", justifica, por su parte, el juez. La sentencia de la Audiencia navarra ratifica una anterior en primera instancia. BBVA, por su parte, ha anunciado que recurrirá ante el Supremo.

En los últimos años el persistente aumento del paro a lo largo de la crisis ha seguido llevando a muchas familias hipotecadas a no poder hacer frente a las cuotas de sus hipotecas. Por este motivo, el número de ejecuciones hipotecarias se ha acelerado con fuerza en 2010. Si en 2009 se embargaron 93.319 viviendas e inmuebles en manos de empresas por morosidad, en el primer semestre del 2010 ya alcanzaban las 51.975. Aunque hay que recordar que una petición de ejecución puede suponer la subasta de varios inmuebles. El total de ejecuciones del primer semestre de 2010 fue similar al de todo el año 2008 y representó un 23% de las compraventas del primer semestre de 2010 si cada ejecución hubiera sido un inmueble. Para el conjunto del año, se llegó al número de  118.000 operaciones de este tipo.

El diario estadounidense The New York Times definió el sistema hipotecario español, como uno de los más severos del mundo, titulándolo como Una condena en vida. El Código Civil establece que el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros en caso de no poder hacer frente al pago de su hipoteca, ya que es una garantía accesoria que depende de la principal. Es decir, que si un acreedor saca a subasta la vivienda y obtiene por ella una cantidad inferior a la deuda que garantiza, el deudor no se libera. Sigue estando obligado al pago de la cantidad restante del préstamo y además, también debe hacer frente a las penalizaciones y a los costes judiciales, lo que provoca que muchos ciudadanos se enfrenten a una deuda en la que la bancarrota no es una respuesta posible. Esta es una diferencia fundamental con otros países como Estados Unidos, Francia, Inglaterra y Alemania. Allí la vivienda, y sólo la vivienda, garantiza el pago de la cantidad hipotecada basándose en la figura de la dación en pago.

España ahora tiene una de las tasas de desempleo más altas de la zona euro y los precios de la vivienda están disminuyendo. Según los datos de Adicae (Asociación de usuarios de Bancos, cajas y seguros), 1,4 millones de españoles se enfrentan a posibles procedimientos de ejecución hipotecaria y el número de estos está creciendo de forma rápida, ya que se ha pasado de los 26.000 de 2007 a los 93.000 del pasado año. Por este motivo, algunos partidos políticos, como CIU, han llevado al Congreso de los Diputados la propuesta de que se reformar la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley Hipotecaria para instaurar el modelo estadounidense. Sin embargo, el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero se  opuso a grandes cambios en la práctica del crédito y la ministra de Economía Elena salgado aseguró que el sistema español de garantías personales salvó a los bancos de la crisis que se había originado en Estados Unidos.

Y, por si fuera poco, el Gobierno aprobó el año pasado una ley que permite a las entidades financieras exigir mayores garantías o un aval adicional a los hipotecados a los que el valor de su vivienda en el mercado haya caído un 20%, siempre que demuestren que esa situación tiene continuidad durante un año. Es decir, que aunque el propietario pague religiosamente su hipoteca actual, podría recibir una llamada del banco para ampliar su hipoteca o aportar garantías sobre otros bienes para cubrir la depreciación de su piso.

A todo lo anteriormente expuesto se añade otro abuso más en la lista. Cuando el euríbor, el índice más común a la hora de calcular los préstamos hipotecarios, sobrepasaba en el verano de 2008 el 5%, la preocupación de los compradores de vivienda, ayudados por los directores de oficinas bancarias, se centraba en cuánto más podría subir, incluso se recomendaba firmar las hipotecas a un interés más alto y fijo, de manera que el cliente pudiera “cubrirse las espaldas” cuando el Euribor subiera en demasía. Otro engaño más para desviar la atención, ya que los que optaban, a pesar del “desinteresado consejo” por el interés variable no advirtieron, o no dieron importancia, al hecho de que en el contrato de la hipoteca que firmaban una cláusula por la que, aunque el euríbor se redujera, sus intereses no lo harían, poniendo así un tope “por debajo” en previsión, como así ocurrió después, que los intereses bajaran a unos niveles nunca vistos en la historia bancaria de España.

Un juez de Sevilla, por primera vez, ha estimado que esa "cláusula suelo" debe ser eliminada.

La denuncia llegó a los tribunales andaluces de la mano de la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc), que asegura que existen miles de familias afectadas. Llevó a cabo una acción colectiva contra BBVA, Caixa Galicia y Cajamar. La sentencia es de primera instancia, por lo que puede ser recurrida. Fuentes del BBVA manifestaron ayer que la entidad lo hará. La cláusula de suelo tiene el visto bueno del Banco de España y está regulada por la Orden Ministerial de 1994.

Miguel Ángel Navarro, magistrado del Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla, el 30 de septiembre ha condenado a las tres entidades "a la eliminación de dichas condiciones generales de contratación y a abstenerse de utilizarlas en lo sucesivo". Las declara nulas "por abusivas". El juez considera que entre los techos (los máximos intereses que debería asumir un hipotecado) y los suelos (los mínimos) existe un enorme desfase, ya que los máximos (de entre el 10% y el 15%) es difícil que se alcancen, mientras que los mínimos están fijados entre el 2,75% y el 3,25%.

En resumen la economía no es una ciencia exacta, aunque, eso sí, siempre predice lo que ya ha ocurrido. El deseo de beneficio rápido y fácil cimentado en la especulación, en vez de en la riqueza productiva, tampoco es una ciencia exacta, pero si sabemos que no tiene límites, ni ética, ni cortapisas a los medios desarrollados para conseguirlo.

Que el dinero que el Banco Central Europeo y Alemania en particular, prestan a las entidades crediticias, es destinado a comprar la deuda que emiten, a unos tipos más altos, los países europeos con problemas, con lo que estamos pagando un diferencial que hará más ricos a los mercados y más pobres a los ciudadanos. ¿No sería más fácil que el BCE prestara directamente a los países a un interés que podría ser muy inferior a los actuales tipos de deuda?

En éste momento nos encontramos, más que en el fin de un ciclo, en un periodo de transición que no se sabe muy bien dónde nos llevará ni lo que nos deparará el futuro.

Lo que sí parece claro es que la persona tendría que tener prioridad sobre cualquier asunto y lo social, el crear y producir bienes que de verdad ayuden a la sociedad a evolucionar prevalecieran sobre otros intereses más espurios e inmediatos.

Sería deseable que de los errores cometidos (que son cíclicos), aprendiéramos la manera del “bienhacer” en nuestras relaciones, y la económica es una de ellas, pero sólo el género humano tropieza dos veces en la misma piedra.

Andrea Fernánez